August 23, 2024
Créer une SCI pour acheter de l’immobilier : Bonne ou mauvaise idée ?
Acheter un bien immobilier n’est pas mince décision et impose de bien monter son projet. Dans ce contexte, la création d’une SCI est une option souvent envisagée, considérée comme la meilleure façon d’optimiser la gestion et la transmission de son patrimoine. Mais est-ce réellement avantageux ?
Tout savoir sur la SCI avant d’acheter un bien immobilier
La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique constituée d’au moins deux personnes, nommés associés, visant à gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Chacun de ces associés reçoit, en échange d’un apport financier initial, des parts sociales à hauteur dudit apport. L’ensemble des associés désignent un gérant, dont la responsabilité est la gestion courante du/des bien(s) immobilier(s). Toutes ces modalités figurent dans les statuts de la SCI, qui n’est donc et à cet égard pas différente d’un autre type de société.
La création d’une SCI génère des frais. Elle présuppose tout d’abord de la part de chacun des associés du dépôt d’un capital social et de frais associés. Par ailleurs, elle exige un apport au capital social, en numéraire ou en nature.
Mais la constitution d’une SCI engendre également de nombreux frais administratifs :
• de possibles frais associés à la rédaction des statuts, si les associés font appel à un professionnel ;
• les frais d’annonce légale, dont le montant diffère selon le lieu de diffusion de l’annonce ;
• la demande d’immatriculation.
Ensuite, sa fiscalité va dépendre du régime fiscal choisi par les associés. Ainsi, les bénéfices que la SCI génère peuvent relever de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu. La décision appartient à chaque associé.
La SCI présente des avantages.
D’abord, elle facilite la transmission d’un patrimoine. Aussi, elle est l’option idéale pour gérer le patrimoine immobilier d’une famille. Par exemple, un parent peut céder ses parts à ses enfants de manière successive et bénéficie ainsi des abattements des droits de succession. Mais la SCI est aussi une structure favorable à l’achat d’un bien immobilier car elle permet de jouir du mécanisme de démembrement de propriété : chaque associé peut céder ses parts en nue-propriété pour conserver la gérance de la société et ainsi, garder un contrôle sur le patrimoine. Elle est donc idéale pour sécuriser un patrimoine immobilier.
À ce titre, et si vous êtes intéressé par la constitution d’une SCI pour acheter un bien immobilier, n’hésitez pas à contacter Sarah Godard et son équipe de chasseurs immobiliers. Nous pouvons non seulement vous conseiller, mais également vous aider à trouver le bien immobilier vous convenant !
La création d’une SCI génère des frais. Elle présuppose tout d’abord de la part de chacun des associés du dépôt d’un capital social et de frais associés. Par ailleurs, elle exige un apport au capital social, en numéraire ou en nature.
Mais la constitution d’une SCI engendre également de nombreux frais administratifs :
• de possibles frais associés à la rédaction des statuts, si les associés font appel à un professionnel ;
• les frais d’annonce légale, dont le montant diffère selon le lieu de diffusion de l’annonce ;
• la demande d’immatriculation.
Ensuite, sa fiscalité va dépendre du régime fiscal choisi par les associés. Ainsi, les bénéfices que la SCI génère peuvent relever de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu. La décision appartient à chaque associé.
La SCI présente des avantages.
D’abord, elle facilite la transmission d’un patrimoine. Aussi, elle est l’option idéale pour gérer le patrimoine immobilier d’une famille. Par exemple, un parent peut céder ses parts à ses enfants de manière successive et bénéficie ainsi des abattements des droits de succession. Mais la SCI est aussi une structure favorable à l’achat d’un bien immobilier car elle permet de jouir du mécanisme de démembrement de propriété : chaque associé peut céder ses parts en nue-propriété pour conserver la gérance de la société et ainsi, garder un contrôle sur le patrimoine. Elle est donc idéale pour sécuriser un patrimoine immobilier.
À ce titre, et si vous êtes intéressé par la constitution d’une SCI pour acheter un bien immobilier, n’hésitez pas à contacter Sarah Godard et son équipe de chasseurs immobiliers. Nous pouvons non seulement vous conseiller, mais également vous aider à trouver le bien immobilier vous convenant !
Les différentes formes de SCI
La SCI, selon son objet spécifique ou sa composition, peut en fait revêtir différentes formes.
La SCI classique
Également appelée SCI de gestion-location, elle est à privilégier lorsque les associés souhaitent louer le(s) bien(s) immobilier(s) qu’ils détiennent. Ce statut permet de faciliter l’investissement locatif et d’en tirer des revenus.
S’agissant des revenus locatifs, ils sont répartis entre les associés en fonction de la quote-part détenue dans la SCI.
S’agissant des revenus locatifs, ils sont répartis entre les associés en fonction de la quote-part détenue dans la SCI.
La SCI familiale
La SCI familiale et souvent créée dans une optique différente : léguer un ou plusieurs biens immobiliers à des héritiers, qu’ils soient des enfants ou un conjoint. En effet, il est fiscalement plus intéressant de céder des parts sociales d’une société que de transmettre un bien immobilier : pas d’indivision, fixation des droits de succession facilitée.
Ce type de SCI implique donc que les associés soient des membres d’une même famille – lien de parenté ou d’alliance.
Ce type de SCI implique donc que les associés soient des membres d’une même famille – lien de parenté ou d’alliance.
La SCI d’attribution
Venons-en à présent à la SCI d’attribution, ou SCIA. Cette structure est privilégiée en cas d’acquisition ou de construction de biens immobiliers en vue de les diviser en lots.
Lesdits lots sont ensuite attribués aux associés :
- en pleine propriété – chaque associé est propriétaire de son lot du bien immobilier ;
- en jouissance – l’associé fait ce qu’il veut de son lot, par exemple le mettre en location et percevoir des loyers ou l’utiliser comme logement ;
- ou en nue-propriété – l’associé est propriétaire mais ne peut ni utiliser le bien, ni en percevoir des revenus.
La SCIA permet de mutualiser les finances de ses associés (famille, amis, tiers) pour monter un projet immobilier en commun – par exemple l’achat d’un terrain pour construire un immeuble et se partager ensuite les appartements.
Lesdits lots sont ensuite attribués aux associés :
- en pleine propriété – chaque associé est propriétaire de son lot du bien immobilier ;
- en jouissance – l’associé fait ce qu’il veut de son lot, par exemple le mettre en location et percevoir des loyers ou l’utiliser comme logement ;
- ou en nue-propriété – l’associé est propriétaire mais ne peut ni utiliser le bien, ni en percevoir des revenus.
La SCIA permet de mutualiser les finances de ses associés (famille, amis, tiers) pour monter un projet immobilier en commun – par exemple l’achat d’un terrain pour construire un immeuble et se partager ensuite les appartements.
La SCI de construction-vente
Ce dernier type de SCI est sensiblement différent des autres, s’apparentant davantage à une activité commerciale. En effet, la SCI de construction-vente permet aux associés de faire construire un bien immobilier dans l’unique but de le revendre ensuite.
De ce fait, cette forme de SCI n’a pas vocation à être pérenne, puisqu’une fois le bien vendu, elle doit être dissoute.
De ce fait, cette forme de SCI n’a pas vocation à être pérenne, puisqu’une fois le bien vendu, elle doit être dissoute.
L’achat via SCI est-il intéressant ?
Créer une SCI pour acheter un bien immobilier comporte des avantages, notamment celui d’éviter les blocages et de fluidifier la gestion et la transmission patrimoniales.
Contrer le régime de l’indivision
En droit immobilier, l’indivision est la situation dans laquelle un bien est détenu par minimum deux personnes et où chaque indivisaire possède une quote-part mais aussi des droits sur l’ensemble du bien. Par ailleurs, les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité. Elle implique donc une certaine rigidité dans la gestion du bien immobilier.
À l’inverse, un achat sous statut SCI est encadré par un cadre légal différent – en l’occurrence, les statuts rédigés lors de la constitution de la société. Ainsi, lors de la création de la SCI, les associés peuvent déterminer les règles de majorité applicables lors des prises de décision. En outre, chaque associé détient des parts auxquelles ses droits se limitent.
Par exemple, deux frères achètent ensemble un bien en indivision, à hauteur de 50% chacun. Si l’un veut vendre sa part du bien, il doit obtenir l’accord de l’autre pour vendre le bien ou trouver un acheteur pour sa part seule. A contrario, sous SCI, le premier frère peut simplement céder ses parts de la SCI sans avoir à mettre en vente le bien. La prise de décision est donc plus flexible, tandis que la stabilité patrimoniale est maintenue.
À l’inverse, un achat sous statut SCI est encadré par un cadre légal différent – en l’occurrence, les statuts rédigés lors de la constitution de la société. Ainsi, lors de la création de la SCI, les associés peuvent déterminer les règles de majorité applicables lors des prises de décision. En outre, chaque associé détient des parts auxquelles ses droits se limitent.
Par exemple, deux frères achètent ensemble un bien en indivision, à hauteur de 50% chacun. Si l’un veut vendre sa part du bien, il doit obtenir l’accord de l’autre pour vendre le bien ou trouver un acheteur pour sa part seule. A contrario, sous SCI, le premier frère peut simplement céder ses parts de la SCI sans avoir à mettre en vente le bien. La prise de décision est donc plus flexible, tandis que la stabilité patrimoniale est maintenue.
Déduction des intérêts d’emprunt sur les bénéfices
Le régime fiscal de la SCI permet de déclarer les bénéfices de la SCI et de déduire certaines charges, dont les intérêts d’emprunt sur les bénéfices.
Les emprunts concernés doivent avoir été contractés en vue de la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers achetés dans le cadre de la SCI et destinés à produire des revenus fonciers.
Prenons un exemple :
- Un couple d’amis achète un immeuble de 500 000€ en SCI, en vue de le louer.
- Pour financer cet achat de bien immobilier, la SCI contracte un prêt de 400 000€ sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 2%.
- Les amis louent l’immeuble, aussi la SCI perçoit des loyers à hauteur de 30 000€ par an.
- Elle doit aussi faire face à des charges : les intérêts d’emprunt de 8 000€ et d’autres charges d’environ 5 000€.
- Les bénéfices nets imposables sont de 30 000 – 8 000 – 5 000 = 17 000€. Si les associés souhaitent déclarer ces bénéfices via l’impôt sur les sociétés, l’impôt à régler est alors de : 17 000 x 25% = 4 250€.
Si le bien n’avait pas été acquis par la SCI, les intérêts d’emprunt n’auraient pas été déductibles. Les bénéfices nets imposables auraient été de 25 000€ (30 000 – 5 000) et l’impôt sur les sociétés aurait été de 6 250€ (25 000 x 25% = 6 250€).
Les emprunts concernés doivent avoir été contractés en vue de la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers achetés dans le cadre de la SCI et destinés à produire des revenus fonciers.
Prenons un exemple :
- Un couple d’amis achète un immeuble de 500 000€ en SCI, en vue de le louer.
- Pour financer cet achat de bien immobilier, la SCI contracte un prêt de 400 000€ sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 2%.
- Les amis louent l’immeuble, aussi la SCI perçoit des loyers à hauteur de 30 000€ par an.
- Elle doit aussi faire face à des charges : les intérêts d’emprunt de 8 000€ et d’autres charges d’environ 5 000€.
- Les bénéfices nets imposables sont de 30 000 – 8 000 – 5 000 = 17 000€. Si les associés souhaitent déclarer ces bénéfices via l’impôt sur les sociétés, l’impôt à régler est alors de : 17 000 x 25% = 4 250€.
Si le bien n’avait pas été acquis par la SCI, les intérêts d’emprunt n’auraient pas été déductibles. Les bénéfices nets imposables auraient été de 25 000€ (30 000 – 5 000) et l’impôt sur les sociétés aurait été de 6 250€ (25 000 x 25% = 6 250€).
Transmissions et donations facilitées
En cas de succession, la SCI est particulièrement avantageuse.
En effet, elle permet de fluidifier la transmission du patrimoine immobilier :
- les héritiers possèdent des quotes-parts de la SCI, pas le bien immobilier lui-même, aussi et lors du décès d’un parent associé, les parts peuvent facilement être distribuées entre les enfants selon la volonté du défunt ;
- il n’est alors pas nécessaire de vendre le bien immobilier, qui peut demeurer dans la famille.
En outre, la SCI permet une optimisation fiscale de la transmission de patrimoine, par exemple en ayant recours à la donation progressive. Le parent peut transmettre progressivement des parts de la SCI à ses enfants (ou autres héritiers), en profitant des abattements fiscaux. À ce titre, il est possible pour un parent de faire un don gratuit de 100 000€ à chacun de ses enfants, tous les 15 ans. Le montant taxable lors de la succession est donc moindre, puisque des donations ont été réalisées en amont.
Enfin, la transmission de patrimoine entre concubins est elle aussi facilitée. Si deux concubins acquièrent un bien immobilier ensemble et que l’un décède, il peut être difficile pour le survivant de conserver le bien, ne bénéficiant d’aucune protection légale. Le bien revient en principe directement aux héritiers légaux, en l’occurrence les enfants.
En constituant ensemble une SCI et en achetant le bien via cette société, les concubins peuvent se répartir les parts selon leurs apports ou souhaits et, en cas de décès de l’un, le survivant peut :
- continuer à habiter le bien ;
- continuer à percevoir des revenus locatifs issus du bien ;
- jouir de statuts le protégeant (par exemple, via une clause de cession des parts lui permettant de racheter les parts du concubin défunt).
En effet, elle permet de fluidifier la transmission du patrimoine immobilier :
- les héritiers possèdent des quotes-parts de la SCI, pas le bien immobilier lui-même, aussi et lors du décès d’un parent associé, les parts peuvent facilement être distribuées entre les enfants selon la volonté du défunt ;
- il n’est alors pas nécessaire de vendre le bien immobilier, qui peut demeurer dans la famille.
En outre, la SCI permet une optimisation fiscale de la transmission de patrimoine, par exemple en ayant recours à la donation progressive. Le parent peut transmettre progressivement des parts de la SCI à ses enfants (ou autres héritiers), en profitant des abattements fiscaux. À ce titre, il est possible pour un parent de faire un don gratuit de 100 000€ à chacun de ses enfants, tous les 15 ans. Le montant taxable lors de la succession est donc moindre, puisque des donations ont été réalisées en amont.
Enfin, la transmission de patrimoine entre concubins est elle aussi facilitée. Si deux concubins acquièrent un bien immobilier ensemble et que l’un décède, il peut être difficile pour le survivant de conserver le bien, ne bénéficiant d’aucune protection légale. Le bien revient en principe directement aux héritiers légaux, en l’occurrence les enfants.
En constituant ensemble une SCI et en achetant le bien via cette société, les concubins peuvent se répartir les parts selon leurs apports ou souhaits et, en cas de décès de l’un, le survivant peut :
- continuer à habiter le bien ;
- continuer à percevoir des revenus locatifs issus du bien ;
- jouir de statuts le protégeant (par exemple, via une clause de cession des parts lui permettant de racheter les parts du concubin défunt).
Les limites de la SCI
Comme évoqué précédemment, la création d’une SCI en vue d’acheter un bien immobilier peut s’avérer avantageuse. Cependant, le procédé n’est pas dénué d’inconvénients. Ils sont notamment liés au formalisme que la SCI impose.
Démarches administratives
Tout d’abord, sa création présuppose un certain nombre de démarches administratives contraignantes : rédaction et enregistrement des statuts, publication d’une annonce légale, immatriculation au RCS, ouverture d’un compte bancaire… Elles ont d’ailleurs un coût, que nous évoquerons plus tard.
Obligations comptables et fiscales
Ensuite, la gestion d’une SCI implique plusieurs obligations comptables et fiscales à respecter.
S’agissant des obligations comptables :
- si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les obligations comptables sont légères mais pas inexistantes – tenue d’une comptabilité simplifiée, avec enregistrement des recettes et dépenses ;
- si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la comptabilité est plus rigoureuse et impose un bilan, un compte de résultat et des annexes comptables ;
- à la fin de chaque exercice, des comptes annuels doivent être établis et approuvés par les associés lors de l’assemblée générale annuelle ;
- à cet égard, toutes les décisions prises lors des assemblées générales doivent être consignées dans un registre des décisions.
S’agissant des obligations fiscales :
- chaque année, la SCI doit déposer une déclaration de résultats et, si elle est soumise à l’IS, de payer l’impôt sur les sociétés ;
- la SCI est également redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
- elle n’est en principe pas soumise à la TVA sur les loyers perçus, sauf si elle a opté pour l’assujettissement à la TVA ;
- les revenus locatifs doivent être déclarés, soit comme revenus fonciers (IR), soit comme revenus professionnels (IS).
S’agissant des obligations comptables :
- si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les obligations comptables sont légères mais pas inexistantes – tenue d’une comptabilité simplifiée, avec enregistrement des recettes et dépenses ;
- si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la comptabilité est plus rigoureuse et impose un bilan, un compte de résultat et des annexes comptables ;
- à la fin de chaque exercice, des comptes annuels doivent être établis et approuvés par les associés lors de l’assemblée générale annuelle ;
- à cet égard, toutes les décisions prises lors des assemblées générales doivent être consignées dans un registre des décisions.
S’agissant des obligations fiscales :
- chaque année, la SCI doit déposer une déclaration de résultats et, si elle est soumise à l’IS, de payer l’impôt sur les sociétés ;
- la SCI est également redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
- elle n’est en principe pas soumise à la TVA sur les loyers perçus, sauf si elle a opté pour l’assujettissement à la TVA ;
- les revenus locatifs doivent être déclarés, soit comme revenus fonciers (IR), soit comme revenus professionnels (IS).
Autres Limites
L’on peut également évoquer d’autres inconvénients de la SCI, tant liés à son fonctionnement qu’à son statut :
- la SCI est une société civile, si bien que les associés sont responsables de ses dettes sur l’ensemble de leur patrimoine personnel, et pas qu’à hauteur de leurs apports (responsabilité illimitée) ;
- les décisions importantes ne peuvent être prises par un seul associé ou le gérant, sauf mention contraire dans les statuts, aussi elles doivent être validées dans le cadre d’un vote en assemblée générale ;
- la convocation d’une assemblée générale suit une procédure rigide, avec envoi des convocations dans les délais, respect de l’ordre du jour, prise en compte des voix de tous les associés (même absents) ;
- la cession des parts dans une SCI peut s’avérer complexe, impliquant un accord des associés (sauf en cas de cession au profit d’un membre de la famille) via un agrément, puis la rédaction d’un acte de cession selon un formalisme spécifique, et enfin la modification des statuts et la publicité (RCS, publication au journal d’annonces légales) ;
- cette cession donne lieu au paiement de droits d’enregistrement et, si elle génère une plus-value, cette dernière est imposable ;
- enfin, la SCI ne peut pas contracter certains types de prêt, notamment les prêts à la consommation ou les prêts à taux zéro.
- la SCI est une société civile, si bien que les associés sont responsables de ses dettes sur l’ensemble de leur patrimoine personnel, et pas qu’à hauteur de leurs apports (responsabilité illimitée) ;
- les décisions importantes ne peuvent être prises par un seul associé ou le gérant, sauf mention contraire dans les statuts, aussi elles doivent être validées dans le cadre d’un vote en assemblée générale ;
- la convocation d’une assemblée générale suit une procédure rigide, avec envoi des convocations dans les délais, respect de l’ordre du jour, prise en compte des voix de tous les associés (même absents) ;
- la cession des parts dans une SCI peut s’avérer complexe, impliquant un accord des associés (sauf en cas de cession au profit d’un membre de la famille) via un agrément, puis la rédaction d’un acte de cession selon un formalisme spécifique, et enfin la modification des statuts et la publicité (RCS, publication au journal d’annonces légales) ;
- cette cession donne lieu au paiement de droits d’enregistrement et, si elle génère une plus-value, cette dernière est imposable ;
- enfin, la SCI ne peut pas contracter certains types de prêt, notamment les prêts à la consommation ou les prêts à taux zéro.
Quelle fiscalité choisir en SCI ?
Abordons à présent plus en détails la question de la fiscalité de la SCI, non négligeable lorsqu’on souhaite opter pour cette structure en vue de l’achat d’un bien immobilier.
Comme évoqué plus tôt, il existe deux façons de déclarer les bénéfices d’une SCI : via l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) . Le choix du régime fiscal appartient à chaque associé et doit se faire dès la création de la SCI.
Comme évoqué plus tôt, il existe deux façons de déclarer les bénéfices d’une SCI : via l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) . Le choix du régime fiscal appartient à chaque associé et doit se faire dès la création de la SCI.
Déclaration via l’IR
L’IR est l’option fiscale la plus souvent choisie – et la SCI est soumise par défaut à ce régime. Dans ce cas, on dit que la SCI est transparente, c’est-à-dire que la société stricto sensu ne paie pas d’impôt et qu’il revient à chaque associé de déclarer de potentiels bénéfices, sur sa déclaration annuelle d’IR propre, comme revenus fonciers.
Dans ce cas, le montant à déclarer se calcule en fonction de la quote-part détenue par l’associé dans le capital social de la SCI (par exemple, si l’associé possède 15% des parts sociales, il doit déclarer 15% des bénéfices générés annuellement sur sa déclaration).
Le régime de l’IR présente certains avantages :
- la possibilité de choisir entre régime micro-foncier (parfait pour les revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000€, abattement automatique de 30%) et régime réel (possibilité de déduire des charges, comme des travaux ou des assurances) ;
- la progressivité du barème d’imposition (de 0% à 45% en fonction des revenus du foyer fiscal) ;
- l’opportunité de déduire certaines charges du bénéfice avant impôts, comme les intérêts des emprunts personnels contractés pour réaliser l’apport au capital social ;
- l’imposition progressive de la plus-value dès la 6e année de détention du bien immobilier (19% les 5 premières années), avec exonération totale d’impôt après 22 ans de détention ;
- la possibilité de déclarer un déficit foncier de la SCI et ainsi, de diminuer les revenus imposables ;
- l’absence d’obligations comptables.
Toutefois, l’IR n’est pas dépourvu d’inconvénients :
- en cas de vente d’un bien immobilier ou de parts sociales de la SCI, la plus-value est taxée ;
- les associés peuvent aisément changer de tranche sociale et, par conséquent, être davantage imposés ;
- l’IR présuppose l’obligation d’avoir un objet social civil.
Dans ce cas, le montant à déclarer se calcule en fonction de la quote-part détenue par l’associé dans le capital social de la SCI (par exemple, si l’associé possède 15% des parts sociales, il doit déclarer 15% des bénéfices générés annuellement sur sa déclaration).
Le régime de l’IR présente certains avantages :
- la possibilité de choisir entre régime micro-foncier (parfait pour les revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000€, abattement automatique de 30%) et régime réel (possibilité de déduire des charges, comme des travaux ou des assurances) ;
- la progressivité du barème d’imposition (de 0% à 45% en fonction des revenus du foyer fiscal) ;
- l’opportunité de déduire certaines charges du bénéfice avant impôts, comme les intérêts des emprunts personnels contractés pour réaliser l’apport au capital social ;
- l’imposition progressive de la plus-value dès la 6e année de détention du bien immobilier (19% les 5 premières années), avec exonération totale d’impôt après 22 ans de détention ;
- la possibilité de déclarer un déficit foncier de la SCI et ainsi, de diminuer les revenus imposables ;
- l’absence d’obligations comptables.
Toutefois, l’IR n’est pas dépourvu d’inconvénients :
- en cas de vente d’un bien immobilier ou de parts sociales de la SCI, la plus-value est taxée ;
- les associés peuvent aisément changer de tranche sociale et, par conséquent, être davantage imposés ;
- l’IR présuppose l’obligation d’avoir un objet social civil.
Déclaration via l’IS
Déclarer les bénéfices de la SCI via l’IS est la seconde option s’offrant aux associés. Dans ce cas, c’est la société qui est imposée, et non les individus, sauf s’ils perçoivent des dividendes ou une rémunération émanant de la société.
Le taux d’imposition est variable :
- le taux normal est de 25% ;
- le taux réduit est de 15%, applicable aux bénéfices compris entre 0€ et 42 500€ et seulement si la SCI réalise un chiffre d’affaires HT inférieur à 7,63 millions d’euros et si le capital social est détenu a minima à 75% par des personnes physiques.
La déclaration via l’IS présente certains avantages :
- les associés ne sont pas soumis à une imposition supplémentaire à titre personnel, outre sur les dividendes ;
- certaines charges peuvent être déduites des bénéfices, notamment la rémunération du gérant.
Par contre, certains inconvénients existent :
- l’imposition de la plus-value immobilière, de 25%, ne peut se voir appliquer un abattement fiscal ;
- les associés ne peuvent pas déduire les intérêts des prêts réalisés pour constituer le capital social de la SCI sur leur déclaration de revenus ;
- les associés sont obligés de tenir une comptabilité d’engagement, avec dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal et tenue d’un livre journal et d’un grand livre ;
- il est possible de passer de l’IR à l’IS, mais pas l’inverse.
Le taux d’imposition est variable :
- le taux normal est de 25% ;
- le taux réduit est de 15%, applicable aux bénéfices compris entre 0€ et 42 500€ et seulement si la SCI réalise un chiffre d’affaires HT inférieur à 7,63 millions d’euros et si le capital social est détenu a minima à 75% par des personnes physiques.
La déclaration via l’IS présente certains avantages :
- les associés ne sont pas soumis à une imposition supplémentaire à titre personnel, outre sur les dividendes ;
- certaines charges peuvent être déduites des bénéfices, notamment la rémunération du gérant.
Par contre, certains inconvénients existent :
- l’imposition de la plus-value immobilière, de 25%, ne peut se voir appliquer un abattement fiscal ;
- les associés ne peuvent pas déduire les intérêts des prêts réalisés pour constituer le capital social de la SCI sur leur déclaration de revenus ;
- les associés sont obligés de tenir une comptabilité d’engagement, avec dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal et tenue d’un livre journal et d’un grand livre ;
- il est possible de passer de l’IR à l’IS, mais pas l’inverse.
Comment créer une SCI ?
La constitution d’une SCI souscrit à plusieurs étapes.
La première consiste à être a minima deux personnes souhaitant s’associer. Les mineurs peuvent devenir associés, à condition de jouir d’une autorisation des représentants légaux.
La seconde réside dans la rédaction des statuts de la SCI. Ceux-ci définissent les règles de fonctionnement de la société : l’identité des associés, la dénomination sociale, l’objet social, le siège social, le montant du capital social, les apports, la durée de vie de la SCI, la désignation du gérant, les conditions encadrant la cession des parts sociales ou encore les règles de l’assemblée générale. Les associés peuvent rédiger eux-mêmes ces statuts, auquel cas la démarche est gratuite. Toutefois, au regard de la complexité du processus, le recours à un professionnel peut être utile, moyennant un budget (200€ pour une plateforme juridique, jusqu’à 2 500€ pour un avocat ou un expert-comptable).
La troisième est le dépôt du capital social. L’ouverture d’un compte bancaire est requise, ne serait-ce que pour y déposer le capital en numéraire. Son montant n’est pas fixe, aussi il est possible de débuter avec 1€. Une fois le dépôt de capital réalisé, une attestation de dépôt de fonds est délivrée aux associés, leur permettant d’immatriculer la SCI. À ceci s’ajoute, de la part de chaque associé, un apport au capital social, en numéraire ou en nature.
La quatrième étape consiste à publier une annonce légale dans un journal spécialisé. Elle a pour but d’informer les tiers de la constitution de la SCI. Cette publication, obligatoire, doit mentionner la dénomination sociale de la société, sa forme juridique (SCI), le nom du gérant, le siège social et la date de début d’activité. En 2024 en France, les frais d’annonce légale s’élèvent à 185€ – hors Réunion et Mayotte, où ils sont de 217€.
Enfin, la cinquième étape obligatoire est la demande d’immatriculation. Cette démarche, qui comprend des frais de greffe de 66,88€ et des frais de déclaration des bénéficiaires effectifs de 21,41€, peut désormais se faire en ligne. Le dossier comprend un certain nombre de documents, comme un exemplaire original des statuts, l’attestation de parution au journal d’annonces légales, un justificatif d’identité du gérant, une copie du casier judiciaire du gérant, un justificatif d’occupation des locaux et la déclaration des bénéficiaires effectifs. Une fois le dossier validé, le greffe édite un extrait Kbis permettant à la SCI de prouver son existence effective.
La première consiste à être a minima deux personnes souhaitant s’associer. Les mineurs peuvent devenir associés, à condition de jouir d’une autorisation des représentants légaux.
La seconde réside dans la rédaction des statuts de la SCI. Ceux-ci définissent les règles de fonctionnement de la société : l’identité des associés, la dénomination sociale, l’objet social, le siège social, le montant du capital social, les apports, la durée de vie de la SCI, la désignation du gérant, les conditions encadrant la cession des parts sociales ou encore les règles de l’assemblée générale. Les associés peuvent rédiger eux-mêmes ces statuts, auquel cas la démarche est gratuite. Toutefois, au regard de la complexité du processus, le recours à un professionnel peut être utile, moyennant un budget (200€ pour une plateforme juridique, jusqu’à 2 500€ pour un avocat ou un expert-comptable).
La troisième est le dépôt du capital social. L’ouverture d’un compte bancaire est requise, ne serait-ce que pour y déposer le capital en numéraire. Son montant n’est pas fixe, aussi il est possible de débuter avec 1€. Une fois le dépôt de capital réalisé, une attestation de dépôt de fonds est délivrée aux associés, leur permettant d’immatriculer la SCI. À ceci s’ajoute, de la part de chaque associé, un apport au capital social, en numéraire ou en nature.
La quatrième étape consiste à publier une annonce légale dans un journal spécialisé. Elle a pour but d’informer les tiers de la constitution de la SCI. Cette publication, obligatoire, doit mentionner la dénomination sociale de la société, sa forme juridique (SCI), le nom du gérant, le siège social et la date de début d’activité. En 2024 en France, les frais d’annonce légale s’élèvent à 185€ – hors Réunion et Mayotte, où ils sont de 217€.
Enfin, la cinquième étape obligatoire est la demande d’immatriculation. Cette démarche, qui comprend des frais de greffe de 66,88€ et des frais de déclaration des bénéficiaires effectifs de 21,41€, peut désormais se faire en ligne. Le dossier comprend un certain nombre de documents, comme un exemplaire original des statuts, l’attestation de parution au journal d’annonces légales, un justificatif d’identité du gérant, une copie du casier judiciaire du gérant, un justificatif d’occupation des locaux et la déclaration des bénéficiaires effectifs. Une fois le dossier validé, le greffe édite un extrait Kbis permettant à la SCI de prouver son existence effective.
Est-il possible d’acheter en SCI et d’habiter le logement ?
Il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier en SCI pour y loger. La constitution d’une SCI n’est en effet pas toujours à visée d’investissement.
Néanmoins, dans cette situation précise, quelques considérations sont à prendre en compte :
- les statuts de la SCI doivent prévoir les modalités d’utilisation des biens immobiliers de la société, aussi il vaut mieux y stipuler les conditions d’occupation du bien habité par les associés ;
- la gestion de la SCI doit rester transparente ;
- l’absence de perception de loyers (puisqu’on imagine que les associés occupant ne versent pas de loyer à la SCI à laquelle ils prennent part) ne doit pas générer de déséquilibres dans la comptabilité de la société ;
- les associés occupants doivent déclarer l’occupation du bien dans leur déclaration de revenus personnelle.
Néanmoins, dans cette situation précise, quelques considérations sont à prendre en compte :
- les statuts de la SCI doivent prévoir les modalités d’utilisation des biens immobiliers de la société, aussi il vaut mieux y stipuler les conditions d’occupation du bien habité par les associés ;
- la gestion de la SCI doit rester transparente ;
- l’absence de perception de loyers (puisqu’on imagine que les associés occupant ne versent pas de loyer à la SCI à laquelle ils prennent part) ne doit pas générer de déséquilibres dans la comptabilité de la société ;
- les associés occupants doivent déclarer l’occupation du bien dans leur déclaration de revenus personnelle.
Est-il possible de revendre un bien acheté en SCI ?
Lorsqu’on achète un bien immobilier via une SCI, il est tout à fait possible de le revendre ensuite. La procédure n’est pas très différente de celle d’une vente immobilière classique, toutefois le régime de la SCI implique quelques particularités.
Aussi :
- la décision de la vente doit être prise dans le cadre d’une assemblée générale, en accord avec les conditions décrites dans les statuts ;
- le gérant de la SCI doit ensuite signer un compromis de vente avec l’acheteur ;
- l’acte de vente final doit être signé devant un notaire ;
- enfin, le produit de la vente doit être réparti entre les associés, en fonction de leurs parts dans la SCI.
Dans le cas où la majorité des associés sont d’accord pour vendre, à l’exception d’un ou plusieurs réfractaires, ces derniers peuvent être contraints de vendre leurs parts de la SCI. Ces parts peuvent être rachetées par d’autres associés (surtout si les statuts mentionnent un droit de préemption) ou par des tiers. Quant aux prix des parts, les modalités de leur fixation peuvent être mentionnées dans les statuts. D’où l’importance de leur rédaction minutieuse lors de la constitution de la SCI.
Enfin, lors d’une vente d’un bien immobilier par une SCI, des plus-values sont réalisées. Une plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix de vente. Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt :
- si la SCI déclare via l’IR, le taux d’imposition est de 19%, auquel s’ajoute les prélèvements sociaux à 17,2%, soit 36,2% ;
- si la SCI déclare via l’IS, le taux d’imposition est de 25%, avec possibilité de jouir d’abattements ou d’exonérations.
Aussi :
- la décision de la vente doit être prise dans le cadre d’une assemblée générale, en accord avec les conditions décrites dans les statuts ;
- le gérant de la SCI doit ensuite signer un compromis de vente avec l’acheteur ;
- l’acte de vente final doit être signé devant un notaire ;
- enfin, le produit de la vente doit être réparti entre les associés, en fonction de leurs parts dans la SCI.
Dans le cas où la majorité des associés sont d’accord pour vendre, à l’exception d’un ou plusieurs réfractaires, ces derniers peuvent être contraints de vendre leurs parts de la SCI. Ces parts peuvent être rachetées par d’autres associés (surtout si les statuts mentionnent un droit de préemption) ou par des tiers. Quant aux prix des parts, les modalités de leur fixation peuvent être mentionnées dans les statuts. D’où l’importance de leur rédaction minutieuse lors de la constitution de la SCI.
Enfin, lors d’une vente d’un bien immobilier par une SCI, des plus-values sont réalisées. Une plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix de vente. Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt :
- si la SCI déclare via l’IR, le taux d’imposition est de 19%, auquel s’ajoute les prélèvements sociaux à 17,2%, soit 36,2% ;
- si la SCI déclare via l’IS, le taux d’imposition est de 25%, avec possibilité de jouir d’abattements ou d’exonérations.
Le mot de Sarah Godard - Chasseur immobilier de puis 2015
Vous l’aurez compris : créer une SCI pour acheter un bien immobilier est une viable, et même intéressante en termes de gestion et transmission d’un patrimoine immobilier et d’optimisation fiscale. Néanmoins, la constitution d’une SCI implique un formalisme lourd, donc dissuasif à bien des égards. Aussi, avant de se lancer, peser bien les pours et contres !
