Quel secteur sont interessants pour investir en banlieue parisienne ?

On dit souvent qu’il est mieux de vivre à Paris car tout est à proximité. Pourtant, si vous êtes un adepte d’un style de vie où vous pouvez bénéficier d’un cadre équilibré d’urbanisme et du charme de la campagne, le Val d’Oise serait un choix idéal.
Charmante, cette région nordique d’Île-de-France vous proposent un mariage de nature, avec Chaumontel et son parc naturel, d’activités ludiques, avec Enghien-les-Bains et son casino, d’immobilier ancien et de villes urbanisées en Argenteuil, Sannois ou encore Bezons, sans pour autant être trop éloigné de la capitale de France. Effectivement, d’Argenteuil à Paris, le trajet est à moins d’une heure.
Les avantages d’opter pour le Val d’Oise ne s’arrêtent pas là. À proximité de l’un des plus grands aéroports du monde, Paris-Charles de Gaulles situé à Roissy, vous serez à quelques minutes des portes de l’international. S’ajoutant à cela, cette région est très prisée des étudiants pour la présence des meilleures universités et écoles de commerce à Cergy-Pontoise (Cergy Paris Université, ESSEC, etc.). Avec 30 000 étudiants menant leurs études dans le Val d’Oise, le 95 est devenu un pôle éducatif de grande envergure en France.

Paris avec du Vert et de l’espace : 92 et 94 limitrophe
Chaque banlieue parisienne détient un charme unique, ce qui fait de connaître vos préférences en matière de cadre de vie et de besoins de proximité une réelle nécessité. Après tout, il s’agit de l’achat de votre prochaine résidence. Toujours en limitrophe de la ville lumière, ces deux banlieues parisiennes offrent un cadre ni trop calme ni trop bruyant, mais dynamique.
La première, les Hauts-de-Seine (92). Vous y trouverez des quartiers verdoyants où vos balades se feront en toute sécurité. À proximité d’excellentes écoles, vos enfants n’auront pas à faire des heures de trajet afin de bénéficier d’une éducation remarquable. Économiquement parlant, le 92 est en plein essor, ce qui est prometteur si vous cherchez à investir ou à entreprendre prochainement. En somme, avec une qualité de vie plus qu’agréable, vivre dans les Hauts-de-Seine vous offre un lifestyle moderne tout en étant exposé aux archives du passé grâce à l’exposition universelle de 1878 du parc de Bécon. Le contraste moderne et historique en fait tout son charme.
La deuxième, le 94 Val de Marne où l’air y est frais grâce à ses grands espaces verts. L’achat en banlieue parisienne est intéressant si vous voulez un train de vie différent de la capitale, moins bruyant et moins pressé, et le Val de Marne offre exactement cela.
Idéal pour les familles, le 94 propose un voisinage paisible, sécuritaire et convivial étant donné que les quartiers sont constitués par des petits villages tout à fait charmants. Vos moments en famille seront alors d’une meilleure qualité avec un environnement sain, mais également une proximité avec de grandes écoles et des établissements hospitaliers remarquables localisés à Villejuif.
Avec un dynamisme croissant et un marché immobilier qui se développe à une échelle exponentielle, notamment grâce aux projets d’urbanisation (transports, logements neufs, etc.), le 94 est devenu un réel pôle économique tout en préservant son cadre verdoyant.

Calme et verdure : 77
Lequel de ces lifestyle vous parle le mieux : un petit déjeuner en terrasse à votre salon de thé habituel au son des klaxons et à l’atmosphère dense de travailleurs pressés à chaque coin de rue, ou de siroter votre premier café du matin dans votre cour au paysage calme, en lançant un signe de la main à votre voisin ? Si le deuxième vous parle plus, il est certain que vous vous plairez dans le 77 Seine-et-Marne.
Avec un territoire boisé de ¼ de forêts, aux côtés de petits villages tout à fait charmants et dont ? des ventes dans le secteur immobilier sont des maisons, la Seine-et-Marne propose un style de vie de famille paisible où vous serez non seulement à moins d’une heure de la capitale, mais vous serez également à proximité de grandes pôles économiques.
Le développement des transports, la qualité et son cadre de vie ont fait du 77 le département dont le prix au m2 a le plus augmenté en France en 2021 (6 %), sachant également qu’il détient une proximité de grands établissements scolaires (INSEAD, Ecole Nationale Supérieure des Mines de Paris, etc.) où vos enfants auront un grand nombre de choix conformes à son orientation.

Investissement et immobilier accessible : 93
Si vivre dans un atmosphère bohème inspirant un style de vie indépendante vous charme, la Seine-Saint-Denis est assurément l’endroit idéal où vous pourrez faire vivre votre art. C’est pourquoi cette région au Nord-Est de l’Ile de France est très prisée des nouvelles familles aux jeunes parents, des artistes et des artisans, car en plus d’un cadre de vie paisible à seulement 15 minutes de la capitale, les prix y sont les plus raisonnables de la petite couronne.
En termes de croissance économique, le 93 est très prometteur que ce soit en investissements locatifs grâce aux futures lignes du Grand Paris Express, ou en achat de résidence principale. Toutefois, cette dernière est plus encouragée puisque des structures telles que la TVA à 5,5 % sur les biens neufs, le prêt à taux zéro (PTZ), ou encore le plafonnement du loyer ralentissant le marché de l’investissement locatif ont été adoptées dans certaines villes de Seine-Saint-Denis.
L’urbanisation avançant pas à pas grâce à de nouveaux aménagements, des programmes immobiliers neufs, etc. promet une potentielle plus-value de l’immobilier après quelques années.

Familiale, dynamique et vert : 91, 78
Vous êtes-vous déjà imaginé apprécier une coupe de champagne sur votre balcon, les champs à perte de vue devant vous ? L’option de prendre le pas et sortir de l’engouement de la capitale est toujours sur la table, mais si un sentiment positif vous est venu à la question précédente, venir vous inspirer de l’esprit champêtre dans les Yvelines ou dans l’Essonne serait certainement une idée intéressante.
Les Yvelines proposent de larges espaces aux paysages boisés qui vous offrent un cadre de vie plus vert et plus paisible que l’atmosphère de la capitale. Vous bénéficierez de verdures et d’un charme historique de par les vestiges de la royauté dans cette zone (Versailles, Saint Germain en Laye, etc.) sans pour autant se détacher complètement de Paris qui n’est qu’à une quarantaine de kilomètres.
Grâce à cette qualité de vie, à ces espaces naturels vastes et à sa croissance économique continuellement en hausse, les Yvelines attirent une multitude d’entreprises mondiales désirant élargir leur marché en France, ce qui a rendu ce département en un réel pôle d’activités de grande envergure. De ce fait, le marché de l’immobilier dans le 78 connaît un essor constant qui promet vie de famille et environnement sain à ses habitants.
Quant à l’Essonne, un paradoxe remarquable se distingue au Nord et au Sud. Si au Nord l’industrialisation prime, ce sont les familles, retraités, les enseignants et étudiants, mais surtout les scientifiques qui s’intéressent à s’y installer au niveau du pôle Paris-Saclay. Cette partie du 91, étant plus en proximité avec la capitale, est très bien desservie par les transports, ce qui facilite le développement industriel et scientifique aux côtés des nouvelles villes.
Pour sa part, le Sud offre un tout autre contraste : les champs à perte de vue, couvrant presque la moitié du territoire, des pistes de randonnée pour les adeptes des activités en plein air, mais également des régions naturelles à explorer telles que le Hurepoix, la Brie ou encore la Beauce.
Dans le 91, les prix au m2 de l’immobilier sont relativement abordables considérant l’espace vaste que le département offre.

Où acheter en banlieue parisienne : comment bien choisir son secteur ?

En connaissance des offres de chaque département d’Île de France, vous avez maintenant de bonnes bases pour entrevoir à peu près dans lequel vous voudriez vous installer. La prochaine étape est d’analyser certains critères pour déterminer si l’offre du secteur et vos besoins s’allient.

Vérifier offre transport
Premièrement, vérifiez si le secteur qui vous intéresse est bien desservi de transport, selon vos besoins (Métro, Bus, Tramway, etc.). Il est à noter que les transports influencent grandement le prix de l’immobilier, qui peuvent atteindre près de 7,7 % supérieurs à des logements éloignés des stations de métro.

École et niveau scolaire
Deuxièmement, si vous faites partie des catégories d’acheteurs immobiliers suivant la carte scolaire pour l’affectation scolaire de vos enfants, les établissements éducatifs sont également l’un des critères les plus importants à prendre en compte.
Grâce à elle, vous aurez un aperçu des taux de réussite des écoles d’une commune donnée, ce qui vous permettra de déterminer si oui ou non vous voudriez vous conformer à la carte scolaire et affecter votre enfant dans un établissement général ou technique selon votre lieu de résidence. Quelque soit votre position, il est important à ce que vous faites des recherches sur les points suivants selon les besoins de votre enfant : les places en crèche, la disponibilité des assistantes maternelles, la ratio élève-enseignant des écoles, l’identité des écoles ayant un taux de réussite au brevet, les lycées publics et privées mais également les universités à proximité, et finalement le taux d’étudiants dans la commune.
Ainsi, vous pourrez prendre une décision informée en suivant la carte scolaire ou en formulant une demande de dérogation afin de placer votre enfant dans un établissement de votre choix.
Côté immobilier, il est à savoir que la proximité à des établissements scolaires à taux de réussite élevés influence directement la qualité de vie de la commune mais également les prix de l’immobilier.

Qualité de vie
Sur le sujet de la qualité de vie, d’autres facteurs peuvent amener à ce qu’elle s’améliore ou régresse, à part la proximité à l’éducation. Ces facteurs incluent mais ne sont pas limités à la qualité des logements, à l’économie locale (les revenus, le nombre et la qualité des offres d’emploi, etc.), le contexte socio-politique, la présence et la qualité de l’état des parcs et jardins, les établissements culturels tels que les musées, le cinéma, les restaurants, etc.
Au-delà de tout cela, bien que vous en soyez déjà conscient, nous vous rappelons qu’il est plus que primordial de vous assurer que la sécurité et la santé sont priorisées dans le secteur où vous planifiez d’installer votre famille.

Offre de commerces
Choisir l’emplacement de sa future demeure fait partie des étapes, si ce n’est le plus, importants pour un investissement rentable. Cadre de vie, sécurité, transports, tout cela est essentiel. Mais que faire s’il n’y a ni restaurant, ni boutique, ni boulangerie à des kilomètres alentour ? En plus d’être dévalorisée, une commune sans commerce est loin de promettre un confort de vie adéquat pour une famille. Vous l’aurez compris, la proximité des commerces est tout autant nécessaire à analyser avant d’opter pour votre achat en banlieue parisienne.

Infrastructures publiques
Sur le même niveau que les commerces, les infrastructures publiques, elles aussi, participent à la valorisation d’un bien immobilier ou d’une commune. Il s’agit de la raison pour laquelle plusieurs projets d’urbanisation sont en voie de concrétisation car plusieurs villes en banlieue parisienne cherchent à multiplier et à améliorer leurs infrastructures publiques.
Une commune où des bibliothèques, des gymnases, des stades, des médiathèques sont présents est une commune dont les habitants sont plus épanouis.

Développement
Finalement, afin de déterminer dans quel secteur votre famille et vous allez poser bagages, il peut être judicieux d’entrevoir les prochains projets de développement car non seulement ils promettent d’améliorer le cadre de vie (amélioration des transports, des infrastructures, nouveaux aménagements, etc.) mais ils donneront également lieu à une plus-value certaine sur le long terme.
En Île de France, 171 millions d’euros ont été alloués au développement économique pour l’année 2022, avec une concentration sur l’innovation. C’est pourquoi de grands projets tels que le Grand Paris Express, la construction d'Éco-Quartiers et des nouvelles infrastructures pour les Jeux Olympiques 2024 avancent à grands pas. Prometteurs pour les investisseurs, ce développement économique est également signe d’un meilleur avenir pour les habitants des alentours.

Comment bien choisir sa maison en banlieue parisienne ?

Visite technique
Avant tout achat en banlieue parisienne ou dans la capitale, la première étape à prendre est toujours de faire une visite technique. Grâce à elle, vous saurez si le bien immobilier est en “bonne santé” ou non.
Cette démarche vous permettra de témoigner si la maison est habitable ou si elle présente des problèmes liés à l'insalubrité, l’humidité ou même si elle détient des risques d’effondrement.
Toutefois, bien qu’elle soit cruciale, cette étape est omise par plusieurs acheteurs qui ressentent de la déception après l’achat de bien pour faute de temps. Si votre emploi du temps ne le permet pas, nos chasseurs immobiliers vous seront dévoués pour réaliser une inspection complète de votre futur logement afin que vous soyez assuré que votre bien soit en bonne santé.

Diagnostic / DPE
Avant la finalisation de chaque vente immobilier, il est important que le vendeur dispose d’un dossier de Diagnostics Techniques (DDT) complet. Ainsi, votre rôle est de vous assurer que l’entièreté des diagnostics obligatoires pour la vente soient compris dans ce dossier.
Ces diagnostics obligatoires incluent un diagnostic amiante, un diagnostic ERP, un diagnostic assainissement, un diagnostic termites, un diagnostic plomb, un diagnostic électricité, un diagnostic gaz, ainsi que le mesurage Carrez réglementaire mais également un audit énergétique.
Toutefois, nous vous proposons de mettre toutes les stratégies de votre côté en étant accompagné par des experts. Pour que vous soyez serein lors de l’achat, nous analysons pour vous le DDT afin de s’assurer que les caractéristiques du bien correspondent aux éléments avancés par les vendeurs

Anticiper les charges d’entretien
Vous êtes plutôt maison familiale ou appartement pratique ? Que ce soit l’un ou l’autre, vous aurez toujours à anticiper des charges. Un avantage sûr, néanmoins, est que les charges d’un appartement sont nettement inférieures à celles d’une maison, qu’il s’agisse de l’assurance habitation, de la taxe foncière ou des autres dépenses comme l’eau, l'électricité ou encore la taxe d’ordure ménagère.
Bien évidemment, il peut aussi y avoir d’autres dépenses à part ces derniers, mais cela dépend des équipements et des aménagements que vous souhaitez avoir dans votre chez-vous, tels qu’une piscine, l’ajout d’une cheminée, les solutions de chauffage etc…
Par ailleurs, avoir une grande maison à plusieurs pièces est tout à fait à votre avantage tant que vous prévoyez les coûts fixes qui s’annoncent importants. Ceux-là incluent les dépenses liées à l’entretien des équipements se trouvant dans le logement, tels que la chaudière ou encore la cheminée pour lesquels vous devez faire appel à des professionnels.
Ensuite, il y a les coûts liés à l’entretien des extérieurs, tels que la tonte de la pelouse, le taillage des haies, l’élagage des arbres, sans compter les autres dépenses pour la réparation et la rénovation.

Vigilant sur les constructions éventuels aux alentours
Lorsqu’une maison ou un appartement en banlieue vous intéresse, il est important que vous meniez des recherches au sujet des projets de construction aux alentours. Pour ce faire, la première étape consiste à définir les parcelles jugées “menaçantes”.
Sur le site de cadastre : Cadastre.gouv.fr, vous trouverez les constructions en cours parmi lesquelles certaines pourraient vous gâcher la vue. Identifiez également les parcelles plus vastes et moins denses autour de vous. Ce genre de parcelles est susceptible à ce qu’une construction y soit faite.
Une fois la première étape franchie, la deuxième étape consiste à connaître les parcelles qui sont susceptibles de vous “faire de l’ombre” sur le plan de zonage du plan local d’urbanisme de votre commune. À noter que le plan de chaque commune est accessible en format PDF sur le site des mairies.
Une fois l’identification de ces parcelles terminées, nous vous conseillons de faire une analyse du PLU des parcelles voisines concernées car les règlements peuvent différer selon les parcelles. Ainsi, il est préférable d’y jeter un coup d'œil sur le site des mairies. Dans le cas où le règlement ne figure pas sur le site, faites appel à la mairie et les responsables vous l'enverront par courriel.
Enfin, nous vous conseillons également de faire appel aux services urbanismes de la mairie pour comprendre l’envergure des constructions près de chez vous, si certaines sont prévues. Vous pourrez ainsi leur demander s’il y aura une modification dans le PLU ou non. Ces démarches peuvent s’avérer compliquées et sont pourtant importantes afin d’assurer que votre vie de famille paisible soit préservée. C’est pourquoi notre équipe de chasseurs immobiliers se charge de tout…

Maison correspondant bien aux besoins
Bien choisir sa maison nécessite une objectivité infaillible, bien qu’il soit également important de prioriser quelques plaisirs personnels. Néanmoins, quel que soit le choix du type de bien pour lequel vous opterez, cela aura un impact sur les futurs entretiens de la propriété.
Cherchez-vous à faire plaisir à vos bambins en leur offrant une grande cour arrière ? Pensez d’ores et déjà à allouer un budget pour l’entretien régulier de ces types de grands espaces. Pareillement pour les maisons anciennes. Il se pourrait que vous soyez amateurs de biens antiques, mais la nécessité d’un réaménagement d’un logement ancien pourrait surgir en cas de dommage irréparable. Ainsi, assurez-vous que vos besoins et les caractéristiques de la maison soient alignés.

Point de vigilance copropriété et mitoyenneté
Lors d’un achat en banlieue parisienne, vos futures responsabilités au sein de la copropriété ou mitoyenneté font partie des sujets que vous devez prévoir.
Visant l’entretien et la rénovation en cas de dommage de biens et d’espaces communs tels que le hall d’entrée, les escaliers, les ascenseurs ou la chaudière, les copropriétaires assurent souvent une contribution financière.
Cette contribution financière peut être conséquente ou moindre selon le poids des charges de l’immeuble ou l’ampleur des dégâts à réparer. D’abord, vous pouvez compter sur le chauffage collectif, que ce soit à partir d’une chaudière fioul ou gaz, mais qui nécessite un entretien régulier et parfois même des travaux de modernisation.
Ensuite, il se pourrait que vos colocataires et vous deviez investir dans le ravalement de façade de l’immeuble ou procéder à l’isolation de la toiture qui nécessite une somme conséquente.
Ainsi, avant de vous lancer dans l’achat d’un logement en copropriété, ces points de vigilance copropriété et mitoyenneté sont à prendre en compte. Une fois décidé et l’achat finalisé, toutefois, vous aurez la possibilité de demander l’échéancier des travaux planifiés par l’assemblée générale et le carnet d’entretien de l’immeuble dans lequel les travaux déjà réalisés sont répertoriés.
En outre, parmi les responsabilités au sein d’une copropriété se trouve également le syndic de copropriété. Professionnel ou bénévole, son rôle est notamment de s’assurer que le règlement de copropriété soit respecté et que les décisions votées soient exécutées.
Un point de vigilance à prendre en compte est d’évaluer l’état de l’immeuble collectif, s' il est “en mauvaise santé” ou si en devenir copropriétaire est sans risque. Outre les charges donc, l’étude de la situation financière indiquera le niveau d’impayé qui, si dépassant les 20 % du budget annuel, catégorise l’immeuble collectif comme un projet d’investissement dangereux.
Si tel est le cas, une mauvaise gestion du recouvrement des charges peut mener à un défaut d’entretien de l’immeuble qui serait néfaste à la qualité de vie au sein de la copropriété, ce qui ne sera pas une partie de plaisir. Toutefois, tout cela peut se régler avec La Fabrique à Toits. En effet, nos chasseurs immobiliers analyserons jusqu’aux derniers détails les documents de copropriété afin de préserver un cadre de vie de qualité en copropriété. Notre équipe vous aide à chaque étape de votre projet et notamment lors des démarches administratives auprès de la Mairie ou de la Copropriété.

Style de maison : Maison bourgeoise, Meulière, Contemporaine, Lotissement, Architecte, Maison ouvrière (petite maison mitoyenne), Maison neuve
L’Île-de-France est un coin du monde riche en styles de maisons. Que ce soit les maisons bourgeoises, contemporaines, traditionnelles, ou ouvrières, chacune d’elles détient un charme unique. La maison bourgeoise, par exemple, est assez présente en banlieue parisienne. Construites vers la fin du 19e siècle, elles représentaient le confort moderne à l’époque, bien qu’elles ne soient plus considérées comme des maisons anciennes aujourd’hui.
Souvent construites à partir de pierres ou bien de briques, elles sont décorées d’ornements en faïences précieuses, de mosaïques de briques, de ferronneries travaillées ou de somptueuses marquises qui leur procurent un charme antique élégant.
Le plan de ce type de maison est presque le même à chaque construction : une surface de près de 200 mètres où l’on peut trouver une salle de séjour, une salle à manger et une cuisine, un premier étage composé de 3 à 4 chambres et d’une salle d’eau et d’un deuxième étage caractérisé par d’autres chambres où le personnel avait l’habitude de loger. Leur charme et le confort qu’elles offrent font des maisons bourgeoises les logements très prisés de grandes familles.
La Meulière ou maison traditionnelle est également présente en Île de France. Ce bien immobilier du 20e siècle a été construit par des parisiens riches voulant quitter la capitale de France pour vivre en banlieue. Son charme attire énormément de personnes.
Par ailleurs, les maisons contemporaines ne sont pas moins populaires. Ce qui particularise ce type de bien immobilier est sa forme cubique et ses lignes droites lui attribuant une architecture linéaire. Elles se composent de plusieurs pièces ayant différents volumes, toutes autant lumineuses les unes que les autres de par les grandes fenêtres et ouvertures qui caractérisent ce type de maison. En termes d’isolation thermique et phonique, les maisons contemporaines sont réputées pour détenir une performance plus que satisfaisante grâce à leurs pavillons traditionnels.
Il existe également des maisons en lotissement qui gagnent de plus en plus de parts dans le marché immobilier. Apportant un niveau du confort, d’espace et d’aménagements adéquats, les maisons en lotissement ne présentent qu’un seul problème : la proximité des transports. Puisque ce type de maison continue de surcroître au niveau des périphéries, la zone de leur positionnement ne sont donc pas nécessairement desservies. De plus, certaines règles concernant le savoir vivre et l’aménagement de votre terrain ont été mises en place afin que tous puissent y vivre paisiblement.
L’Île de France détient également des maisons d’architectes, aussi uniques que originales spécialement conçues à la demande de l’acquéreur. À leur design unique conçu entièrement par un architecte à la demande du client, s’ajoute une qualité irréprochable des matériaux utilisés. Grâce à cela, l’espace est entièrement optimisé pour s’adapter au mode de vie des propriétaires. Esthétiquement parlant, ceux qui vivent dans une maison d’architecte peuvent profiter d’un design de pointe (toit-terrasse, baies vitrées, etc.) tout en mettant en valeur le patrimoine naturel.
Les maisons ouvrières cartonnent également en banlieues parisiennes. Souvent conçues à partir de matériaux traditionnels tels que les briques ou encore les façades en moellons, ce type de maison se particularise du fait qu’elle peut être divisée en deux ou en plusieurs parties afin qu’elle soit accessible pour plusieurs familles. Présentées en deux catégories, la bifamille pour deux foyers) et la quadrifamille (pour quatre familles), les maisons ouvrières se composent de logements de taille modeste avec une structure standard d’un rez-de-chaussée sans dépendance et d’un étage surmonté de combles.
Enfin, les maisons neuves qui offrent de nombreux avantages aux acheteurs continuent d’être prisées en banlieue parisienne. Ces avantages incluent l’exemption de travaux puisque le logement est neuf, des possibles garanties constructeurs, des avantages fiscaux mais également une construction suivant les dernières normes en matière d’économie d’énergie. Trois possibilités d’acquisition s’offrent à vous : La faire construire vous-même, faire un achat sur le plan, ou procéder à un achat en livraison immédiate.
Pour conclure, procéder à un achat en banlieue parisienne ne peut que vous être avantageux si vous avez fait la clarté sur vos besoins et que vous mettez toutes les stratégies de votre côté afin de trouver LA perle rare. Epaulé par notre équipe de chasseurs immobiliers, vous serez guidé et conseillé en vue de trouver le bien qui offre le meilleur rapport : investissement, confort d’intérieur et vie de quartier.