2021 : prêt immobilier

Vers un assouplissement des prêts bancaires pour l’immobilier

05 Mars 2021 par Anastasia Wolfstirn

Surprise, surprise, la crise sanitaire ne nous a pas fait de cadeaux ! Parmi les bouleversements les plus notables, la nécessité d’une certaine flexibilité sur nos quotidiens. Face à un monde “gelé” engendrant des incertitudes sur nos emplois, nos études ou encore notre mobilité, les porte-monnaie ont forcément eux aussi dû procéder à un recalibrage. L’économie fait la grimace alors le gouvernement essaye de sortir l’artillerie lourde : fond de solidarité, PGE … C’est au tour de l’immobilier de recevoir un coup de pouce avec un assouplissement des prêts bancaires pour le domaine. On vous explique.

Crédit immobilier : on gagne en souplesse !

“Refusé”. Pas vraiment de mot doux du côté de nos banques pour l’accord de crédit concernant l’année 2020 qui se clôture. Avec de multiples dossiers mis à l’écart, 2020 s’affiche comme une année de résilience sur le plan des transactions immobilières : 980 000 contre 1,2 millions en 2019. Des projets avortés durant la crise qui montrent une réelle frustration chez les potentiels acheteurs : “Beaucoup de dossiers ont capoté car les banques ont été assez sévères malgré un contexte justifiant une potentielle instabilité financière de leur client”, relate Sarah Godard, fondatrice de La Fabrique à Toits.

Bonne nouvelle à l'aube de 2021, l’accord des prêts immobiliers va enfin pouvoir repartir à la hausse. Les français pourront emprunter jusqu’à 10% supplémentaire. Une augmentation insufflée par les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et qui s’applique notamment grâce aux prêts longue durée : les ménages français ont désormais le pouvoir de contracter un emprunt jusqu’à 27 ans contre 25 auparavant (uniquement dans le neuf). Le taux d’effort, c'est-à-dire la somme des dépenses liées à l'habitation principale et les revenus des ménages, devrait perdre de sa rigidité lui aussi en passant de 33% à 35% du revenu net de l'emprunteur. Ultime point et non des moindres, les banques seront amenées à faire évoluer la marge de flexibilité qui leur est accordée concernant des cas plus fragiles de financement. Cette dernière gagnera 5 point en passant de 15 % à 20%, une aubaine notamment pour les primo-ascendants (personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les deux dernières années) : “ Même si ce bond n’est pas énorme, cela suffit aujourd’hui à aider les locataires notamment voulant devenir propriétaires. On résout peu à peu le calcul quelque peu incohérent entre le taux d'endettement et le reste à vivre”, éclaire Sarah.

Assouplissements des prêts bancaires, faut-il s’attendre à un dérapage ?

Il y a plus de 10 ans de cela, le monde avait les yeux braqués sur les Etats-Unis. Qui aurait pu croire que les banques américaines si puissantes auraient mis en péril un système financier mondial. On les disait « Too big to fail », « trop grandes pour faillir » et pourtant, ce sont elles qui ont mis en danger un nombre considérable de porte-monnaie avec la pratique de ces fameuses subprimes. Les banques américaines se sont mises à vendre ces crédits immobiliers à de petits emprunteurs au solde insuffisant pour pouvoir bénéficier de taux d’intérêt préférentiels. Mais les charges financières des emprunts se sont considérablement alourdies et les banques n’ont pas pu subvenir aux remboursements de tout le monde ce qui a déclenché l’hypothèque de nombreux biens immobiliers. Pourrait-on attendre une telle situation chez nous en 2021 ?

Il y a très peu de chance, rassurez-vous. “Les Etats-Unis et l’immobilier à cette époque c’était l’anarchie. En France, l’ouverture des crédits va se jouer à quelques pourcents. Le taux d'endettement historique en France est de 33%, là on peut monter à 35 % environ”, affirme Sarah. Pas de catastrophe en vue donc pour cette augmentation qui reste modérée et qui devrait surtout permettre de décoincer des acheteurs mis sur le banc de touche avec un projet immobilier déjà dans les rouages.

Concrètement quels sont les réels impacts de cette nouvelle flexibilité des crédits immobiliers ? - Les réponses d’Alvin Scafidi, courtier en immobilier pour NEGHOME

En temps normal, quels critères un client doit-il remplir pour pouvoir prétendre à un prêt immobilier de la part de sa banque ?

Avant tout, un client se doit d’avoir une situation d'endettement cohérente. On a pratiqué les 33% tout au long de l’année 2020. En 2021 on pourra donc aller jusqu’à 35% d'endettement, une règle applicable dans tous les établissements bancaires. Ensuite il faut apporter les frais annexes à la transaction : le fameux hypothèque ou caution, les frais de garantie, les frais de dossier ou de courtage. C’est une enveloppe qui représente environ 10% du prix de vente.

Dans quelles situations est-il difficile en temps normal d’avoir un crédit ?

La partie “apport personnel” a toujours été réclamé par les établissements bancaires mais on a connu des années très propices au crédit immobilier depuis 2015 où les banques acceptaient souvent à cette époque de surfinancer, c'est-à-dire de financer les frais de notaires. Dans le contexte sanitaire actuel et dans l’optique de maîtriser aussi le marché car les prix ont aujourd’hui fortement grimpé sur l’ensemble du territoire (une augmentation annuelle de 5 à 6%), les banques ont donc apporté des restrictions notamment sur l’apport personnel pour limiter le nombre d'acquéreurs. La capacité d’emprunt s’en est trouvée directement impactée. Par exemple, celles et ceux qui souhaitaient devenir propriétaires pour la première fois, le Covid les a contraints à aller vers la location plutôt que l’achat alors qu’ils avaient des situations professionnelles stables.

Comment cet assouplissement des taux va réussir à relancer la dynamique de tout un marché ?

Les recommandations qui ont été émises début 2020 ont empêché beaucoup de dossiers d’être financés aujourd'hui. On a alors assisté à une accumulation de crédits refusés, parfois pour des dépassements d'endettement minime de 0,5 %. Le calcul des banques est trop simpliste. En réalité être endetté à 33% ça ne donne pas le même impact si vous gagnez 10 000 euros ou 3 000 euros par mois. Donc ce nouveau taux d'endettement permet d’apporter un peu de nuances dans le calcul des banques pour que ces dernières soient moins rigides.

Cette nouvelle flexibilité permettra-t-elle de voir arriver sur le marché immobilier des nouveaux profils d’acheteurs comme les jeunes, des entrepreneurs etc. ?

Pour les entrepreneurs il n’y a pas d’impact financier particulier mise à part pour les secteurs durement touchés par le Covid comme la restauration. Il faut aussi naviguer avec le chômage partiel mais aujourd’hui on a tout de même de bon espoirs sur l’année 2021 et l’idée n’est surtout pas de couper l'accès à la propriété aux jeunes, bien au contraire.

Rappel des personnes en mesure habituellement d'obtenir un prêt immobilier :

  • CDI avec période d'essai validée
  • Société peu importe la structure avec 3 ans d'ancienneté
  • Profession médicale de santé, accord avec 2 ans d'ancienneté en profession libérale.
  • Le prêt immobilier reste toujours inaccessible pour les contrats à durée déterminée (hors fonction public) et l'intérim.

Malgré cet assouplissement, faut-il être prudent avant de se lancer dans un projet immobilier ?

Oui, il faut rester vigilant. L’année 2020 était particulière car les établissements de cautions qui valident les financement après qu’une banque ai émis son accord pour un prêt ont eu des comportement que l’on a eu du mal à anticiper. Que ce soit nous les courtiers ou les professionnels du secteur bancaire, nous avons encore trop peu d’informations sur leur mode de fonctionnement.

Les acquéreurs font bien souvent appel à un courtier en immobilier face à la rigidité des banques à accorder un crédit en “direct”. Face au leste lâché, votre rôle en sera-t-il diminué ?

Au contraire, notre rôle sera d’autant plus important. Dans ces périodes complexes à l'obtention d’un financement on ne peut pas s’en tenir uniquement au retour que l’on a eu de sa propre banque. Afin de gagner du temps et d’avoir une visibilité sur le marché global du crédit immobilier il est nécessaire de faire appel à des professionnels pour rendre son projet immobilier possible. A savoir que la part du marché que nous avons sur les jeunes (de 18 à 35 ans) est à 60% contre 30% des parts de marché sur les 40-60ans, le besoin d’apprendre est crucial. De plus, les processus d'obtention de crédits immobiliers vont globalement s'accélérer dans les mois et années à venir avec la révolution digitale qui est en train de s’opérer auprès des établissements bancaires. A nous d’anticiper au mieux les changements que cette transition implique.

PRÊT BANCAIRE 2021 Les conseils pratiques de La Fabrique

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